Vanaf juli 2021 nemen taxateurs een funderingsrisicolabel op in het taxatierapport.

Dit label loopt van A (geen verhoogd risico) tot en met E (sterk verhoogd risico) en geeft aan of er problemen zijn met de fundering van een woning.

Ongeveer 1 miljoen huizen en andere gebouwen kampen met funderingsproblemen door het lage grondwaterpeil. Zo’n 250.000 woningen lopen een verhoogd risico.

Herstel of reparatie van een fundering kan flink in de papieren lopen. De kosten lopen uiteen van enkele tienduizenden euro’s tot een paar ton. En verzekeraars vergoeden niks.

Het funderingslabel drukt mogelijk de verkoopprijs van woningen. Kopers kunnen de eventuele kosten van reparatie meenemen in hun bod.

Naast een energielabel krijgen huizen vanaf volgend jaar ook een funderingslabel. Dat label geeft een indicatie hoe groot het risico op problemen met de fundering is.

Vanaf juli 2021 nemen taxateurs een funderingsrisicolabel op in hun taxatierapport, meldt het tv-programma De Monitor.

Maar wat houdt dit nieuwe label precies in? En waarom is het noodzakelijk? Tien vragen over het funderingslabel.

1. Waarom is een funderingslabel nodig?

Door de toenemende droogte van de afgelopen jaren komt het grondwaterpeil steeds lager te staan. Daardoor droogt de bodem onder betonnen funderingen uit, met verzakkingen tot gevolg. 

Ook woningen gefundeerd op houten palen lopen een risico. Als het grondwater wegzakt, komen die palen droog te staan. Dat veroorzaakt na verloop van tijd paalrot, wat eveneens voor verzakkingen zorgt.

Een verzakking zorgt voor scheuren in muren en schade aan kozijnen en deuren.

2. Hoeveel woningen lopen een risico op funderingsproblemen?

Het lage grondwaterpeil in grote delen van Nederland bedreigt de fundering van ongeveer een miljoen huizen en andere gebouwen. Dat kan in de komende dertig jaar voor een schade van in totaal 54 miljard euro zorgen. Het Verbond van Verzekeraars waarschuwt voor een groot maatschappelijk probleem.

De verzakkingen doen zich voor in gebieden met een veenbodem, maar ook in de Kop van Overijssel, Friesland, rond Zevenaar en aan de oevers van de Maas, zo blijkt uit een onderzoek dat de verzekeraars door kennisinstituut Deltares hebben laten doen.

Ook zijn vooral in Noord- en Zuid-Holland nog veel woningen gefundeerd op houten palen. 

3. Wie draait er op voor de schade?

Pandbezitters moet de schade zelf betalen. Omdat deze schade ontstaat door een proces dat jarenlang duurt, is het niet verzekerd. Verzekeraars keren alleen uit bij schade door een plotselinge gebeurtenis zoals brand.

Een huizenbezitter die in een gebied met een lage grondwaterstand woont, moet volgens kennisinstituut Deltares rekening houden met een schadebedrag van tussen de 500 en 10.000 euro door verzakking. Maar de schade kan oplopen tot meer dan 100.000 euro.

4. Wat is de rol van de waterschappen hierin?

Op het platteland wordt het grondwaterpeil door het waterschap laag gehouden om het land begaanbaar te houden voor de veestapel en zware landbouwmachines. Om paalrot en woningschade te voorkomen willen huiseigenaren juist dat het waterpeil wordt verhoogd.

Hierover woedt al jarenlang een strijd tussen verschillende partijen. Zo wil het Verbond van Verzekeraars dat waterschappen en lokale overheden de waterstand permanent verhogen om verdere schade te voorkomen. Verzekeraars dekken dit zoals gezegd dus niet.

En huiseigenaren hoeven doorgaans ook niet aan te kloppen bij het waterschap voor compensatie, zo blijkt uit diverse juridische procedures de afgelopen jaren.

"Uit rechtszaken blijkt dat je achteraf maar moeilijk kunt bepalen wat de oorzaak is van funderingsschade en wie daar dan verantwoordelijk voor is", zegt Dick de Jong, bestuurslid van het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF), tegen Bouwwereld.nl. "Uiteindelijk ben je in de huidige situatie voor de wet zelf verantwoordelijk voor het probleem."

5. Hoe ziet het nieuwe funderingslabel eruit?

Het funderingsrisicolabel is ontwikkeld door het KCAF, een organisatie die in 2011 is opgericht om de funderingsproblematiek op te lossen. Het loopt van A 'geen verhoogd risico' tot en met risicolabel E 'sterk verhoogd risico'.

Het KCAF heeft een database opgezet waarmee op pandniveau kan worden vastgesteld wat de risico’s op funderingsproblematiek zijn. Het model neemt dertien factoren mee bij de bepaling van het indicatielabel, zoals hoogte-, grondwater- en funderingsgegevens.

Het label geeft onder meer een indicatie van paalrot, bacteriële aantasting (palenpest), gebrek aan draagkracht/negatieve kleef, bodemdaling/bodeminklinking en verschilzakking voor niet-onderheide panden.

6. Wat staat er straks in het taxatierapport?

Taxateurs nemen met ingang van juli 2021 een funderingsrisicolabel op in hun taxatierapport. Zij geven alleen een risico-inschatting op basis van algemene informatie en mogelijke signalen als scheuren in de muur. Hoe de fundering er echt aan toe is, moet een expert beoordelen.

"Er is een specialist nodig die weet waar je moet kijken, passend bij het type woning", zegt woordvoerder Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. "Een vloer in een woning moet worden opengemaakt, of de fundering moet vanaf de buitenkant worden opgegraven om te zien of die problemen heeft of krijgt."

7. Waar kan ik het funderingslabel van mijn woning bekijken?

Het funderingslabel is op te vragen via de website FunderMaps. De database is toegankelijk tot januari 2021. Daarna kan het label alleen nog door professionele partijen worden ingezien.

8. Voor hoeveel woningen is de fundering een serieus probleem?

Zo’n 250.000 huizen zullen een hoog risicolabel krijgen. "Een D of E-label betekent niet meteen dat een huis op instorten staat, maar het moet een koper of eigenaar wel aansporen om onderzoek te doen. Het geeft aan dat er urgentie is. En dat geldt voor 250.000 huizen", zegt Don Zandbergen van het KCAF tegen De Monitor.

9. Wat kost de reparatie van een fundering?

Dat wisselt per woning. Bedragen lopen uiteen van enkele tienduizenden euro's tot een paar ton. Zandbergen schat de kosten tussen de 800 en 1500 euro per vierkante meter. En nogmaals: de verzekering vergoedt niks.

10. Welk effect heeft het funderingslabel op de woningmarkt?

Huizenbezitters met een slechte fundering die hun huis willen verkopen, kunnen voor een nare verrassing komen te staan. Kopers weten nu wat de staat van de fundering is en hoeveel geld ze ruwweg kwijt zijn aan reparatie of herstel.

"In de grote steden, waar mensen in de rij staan voor een huis zal het nu nog meevallen, maar in individuele gevallen kan het leiden tot een flink lagere taxatie of verkoopprijs als een koper tegen hoge herstelkosten aankijkt", zegt woningmarktdeskundige Paul de Vries van het Kadaster tegen De Monitor.

De la Porte van de Vereniging Eigen Huis vindt het label een goede zaak voor kopers die willen verbouwen. "Dat doen veel mensen die een oudere woning kopen, en dan is het goed dat je beducht bent op tegenvallers."

Lees meer over de huizenmarkt: